Réforme des baux commerciaux
La loi "Pinel" du 18 juin 2014 a réformé la réglementation des baux commerciaux pour apporter une plus grande protection au locataire.
La liste des charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire commercial a été fixée par décret.
Le bailleur doit désormais fournir au locataire des informations sur les charges et les travaux et sur la répartition des dépenses entre les parties.
Le bail commercial doit comporter un inventaire "précis et limitatif" des charges, impôts, taxes et redevances, liés à la location, et mentionner la clé de répartition des dépenses entre les parties.
Chaque année, le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif de cet inventaire, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges.
Cette communication doit être effectuée le 30 septembre au plus tard (ou dans les immeubles où existent plusieurs locaux en location, dans les trois mois de la reddition des comptes de copropriété).
Lors de la conclusion du bail, le bailleur doit communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois prochaines années, accompagné d'un budget prévisionnel ainsi qu'un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec l'indicateur de leur coût.
La communication de l'état prévisionnel et de l'état récapitulatif des travaux doit être renouvelée tous les trois ans, dans les deux mois du début de chaque échéance triennale.
Le locataire est en droit d'obtenir tout document justifiant le montant des charges qui lui sont imputées.
Décret du 3 novembre 2014, n° 2014-1317
CHARGES NON RECUPERABLES :
La liste des charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire commercial a été fixée par décret. Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/2014.
Les dépenses de grosses réparations ne peuvent être mises à la charge du locataire.
Il s'agit des dépenses mentionnées à l'article 606 du Code civil (réparations portant sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, le rétablissement en entier des digues, des murs de soutènement et des murs de clôture).
Dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations, ne sont pas récupérables sur le locataire, les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux et les travaux de mise en conformité.
En revanche, les travaux d'embellissement peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l'identique.
Ne sont pas récupérables sur le locataire, les impôts et taxes dont le bailleur, ou le propriétaire, est le redevable légal.
C'est le cas de la Contribution Economique Territoriale. En revanche, la taxe foncière peut être imputée au locataire, de même que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble, ou à un service dont le locataire bénéficie.
Les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble ne peuvent être mis à la charge du locataire.
Décret du 3 novembre 2014, n° 2014-1317; code de commerce, article R.145-35
